车位争议，长期以来作为社会治理领域中的棘手难题，其复杂性在于背后交织着多元化的利益主体，各方意见纷呈，难以汇聚成统一的共识之河。在司法实践中，此类争议时有出现同案异判之景。溯本清源，车位争议之核心症结在于产权界定迷雾重重，缺乏明确而统一的法律标尺。特别是针对那些游离于产权登记之外的地上车位，更要提供清晰、可行的权属判定路径。本文聚焦于没办法完成产权登记的地上车位，深入剖析此类车位之所有权及收益权的归属，以期在这片纷扰复杂的争议之地，播撒下和谐与秩序之种子，为构建公正、高效的纠纷解决机制提供法律层面的建议。
居住小区车位根据所处的地理位置和物理空间，分为两大类别：地面车位与地下车位。
地面车位，系指在住宅小区地面上，采用划线方式明确界定出的停车区域。此类车位涵盖规划阶段即预设为停车用途的地面车位，亦包括建筑设计企业、物业服务人为解决“停车难”问题，后续利用属于小区业主共有的公共空间和道路增设的地面车位。鉴于《民法典》第二百七十五条第二款之明文规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条款已对规划外车位之权属作出清晰且明确的界定，因此，本文对此类车位之归属问题，不再另行赘述。
地下车位，系指利用居住小区规划用地范围内的地下空间专为停放机动车辆建造的封闭或半封闭区域。地下车位可进一步细化为两类：其一为人防地下车位，鉴于其与人防工程紧密关联及特殊性质，所有权归属尚存争议，但使用权分配所遵循“谁投资、谁享有”的原则已获广泛认同与法律实践之支持，本文对此类车位也不再展开赘述；其二为普通地下车位，即不具备人防功能的规划地下停车空间。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于专有部分的认定标准，地下产权车位、车库因其在结构上的独立性、使用上的排他性、并已作为独立所有权客体进行了不动产登记，其权属关系明确，争议比较小。鉴于此，本文聚焦于开放性质、无明显障碍物隔离、仅依靠划线划分的小区地面车位。
车位成立独立所有权是否必经登记程序，当前学术界与司法实践尚未凝聚成统一共识。（注：实务中有法院认为不能办理产权登记的车位，不能成为开发商的专有部分，其所在土地使用权已随房屋出售而转移至业主，故由此推定不能办理产权登记的车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。在重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷（案号：（2017）最高法民申2817号）中，最高院持此观点；而在天津御景半岛投资有限公司诉李铁林车位合同纠纷案（案号：（2017）津0117民初1343号）中，天津市宁河区法院认为，本案中涉及到的车位所有权全部符合法定登记条件，只是暂时不符合在地方登记机构进行登记的操作条件。所以，该车位能够作为建筑物专有部分成就独立的所有权。因此，御景半岛公司对案涉整个地下车位建筑物拥有所有权，并有权按照约定将其全部或者部分可划分为“专有部分”的车位进行转让和出售。因而该法院将其认定为买卖合同。）这一分歧的核心，在于对不动产登记性质的理解。作者觉得，未办理登记并不当然影响车位所有权的归属认定。具体而言，在建筑区划内，若地面车位系依据规划明确指定用于停放汽车未经出售、出租或者附赠，且未侵占业主共有道路或其他公共区域，则该等车位之所有权应依法归属于开发商，登记与否不影响其所有权的本质归属。
不动产登记，作为不动产物权公示的基石，其核心功能在于将物权的存在状态及其变动公之于众，以增强交易的安全性与透明度，维护市场秩序。
从物权变动的法理逻辑来看，不动产物权的创设与变动根植于两类基础：一是基于当事人的法律行为，如买卖合同、赠与合同等；二是直接源于法律规定的事实行为，如合法建造、继承、法律文书或征收决定等。在我国现行法律体系下，当物权变动系由法律行为引发时，遵循债权原则，即要求既存在有效的债权合意作为物权变动的内在驱动力，又需完成登记程序以作为物权变动对外生效的法定要件。需明确的是，此处的“要件”仅指物权变动得以对抗外部世界的必要条件，而非物权本身产生的最终的原因。物权变动的根本动因，实则是当事人间达成的债权合意等意思表示，而登记则扮演着物权变动完成后，向社会公众宣告并确认其法律上的约束力的角色。
据此，登记并非创设权利的行为，而是权利状态变动后，依法进行的公示手段。它犹如物权变动完成后的官方“印章”，标志着物权从私人之间的协议状态转变为社会普遍认可的法律状态。将登记误解为权利产生的源泉，是对《民法典》第二百零九条规定的片面解读。该条款的真实意图是在于阐明，未经登记的不动产物权变动，不得对抗善意第三人，但并未否认权利本身的真实性与有效性。
此外，当不动产登记簿的记载与客观事实相悖，且当事人能提交确凿证据证实其系真正权利人时，法律赋予其诉诸司法程序以请求更正登记的权利。不动产登记制度具有灵活性，即其并非僵化固定的，而是可根据确凿证据进行适时调整的动态体系。
《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定了基于事实行为引发的物权变动，指出因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。当合法建造的事实行为完成时，即建筑物物理形态构建完毕，达到独立且可辨识之状态，物权即随之设立，无需依赖登记程序作为生效要件。此规定旨在确保物权变动的明确性与效率，避免产权归属的模糊与争议，契合物权法定分止争之立法精神。然而，关于违反相关章程的建筑是否应被纳入合法建造范畴并赋予所有权地位的问题，有学者从保护建筑人权益及社会秩序的方面出发，提出了承认违反相关章程的建筑所有权地位的见解，（注：台湾学者王泽鉴在《民法物权》（第二版）中认为，“违反相关章程的建筑系土地上之定着物，为不动产，由建造人原始取得其所有权。”黄忠在《违反法律建筑的私法地位之辨识——物权法第 30 条的解释论》一文中认为，“承认违反法律建筑的所有权地位有助于强化对建筑人以及社会秩序的保护。违法建筑可能遭受他人侵害，若我们不承认其所有权地位，那就会导致建造人没有办法获得保护或没有办法获得充分保护。”）但从法律体系的内在逻辑与立法精神出发，应持审慎态度。违反相关章程的建筑，顾名思义，系指未遵循法定建造程序，如未获审批、未取得合法土地使用权或违反城乡规划等强制性规定的建筑物。作者觉得，若轻易赋予其所有权地位，无疑与“合法建造”之立法初衷背道而驰。
2、《民法典》第二百七十五条第一款构成《民法典》第二百零九条“法律另有规定的除外”这一条款具体适用的例外
《民法典》第二百零九条确立了不动产物权变动的基本规则，即登记生效原则，精确指出不动产物权的设立、变更、转让和消灭，非经依法登记不生效力，但此规则设有但书条款，允许法律作出特别规定以资例外。《民法典》第二百七十五条即为前述但书条款的具体体现，它针对建筑区划内车位、车库的归属问题，设定了特别的权利归属机制，即允许当事人通过民事法律行为（包括但不限于出售、附赠、出租等方式）自由约定规划车位、车库的归属。
第二百七十五条与第二百零九条之间形成了一般条款与特别条款的关系。前者作为一般条款，规定了不动产物权变动的一般规则；后者作为特别条款，则针对特定类型的不动产物权（即车位、车库）的变动设置了特别规则。这种关系的确立，是基于传统所有权与业主建筑物区分所有权在权利客体、行使方式及限制条件等方面的本质区别。
具体而言，传统所有权的客体广泛，包括动产与不动产，其行使主要遵循禁止权利滥用原则，即只要不违反法律规定、不损害他人利益，所有权人即可自由行使权利。而业主建筑物区分所有权中的专有权部分，其客体通常局限于建筑物构造及使用上独立之部分，且其行使不仅受到禁止权利滥用原则之限制，还需兼顾建筑区划内其他业主的共同利益，遵守共同生活规则。这种差异，是第二百七十五条作为特别法存在的合理基础。
进一步而言，《民法典》第二百七十六条明确要求建筑区划内规划的车位、车库应首先满足业主的需求，这既是对开发商行使其车位专有权时的法定约束，也是对传统所有权行使规则的一种超越。此规定不仅体现了法律对业主权益的优先保护，也强化了车位、车库专有权作为特别法之存在的独立性。
在建筑区划内，针对地面规划明确指定用于停放汽车，且严格确保未侵占业主共有道路或其他公共区域之车位，其初始所有权依法归属于开发商。此类车位的权属确认符合《民法典》第二百零九条及第二百七十五条所蕴含的鼓励通过合同约定明确车位归属、平衡开发商与业主间利益的精神实质。
最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第三款中所谓“能够登记”，不等于“完成登记”即限于以登记簿之形式记载。鉴于我国登记体系的地区差异与演进特性，部分特定构造（如露台、车位）可能暂未纳入全面登记范畴，然此并不构成剥夺其作为“专有部分”或其构成单元法律地位的合理依据。
判定是否构成“专有部分”，核心在于是不是满足两项实质标准：一，构造上须具备明确可分的独立性；二，利用上应能实现排他性使用。符合此双重标准的部分，即便未在登记簿上予以明确体现，亦应依法确认为“专有部分”或其构成部分，以确保法律适用的统一性与公正性，同时避免登记制度局限性对权利人权益的不当限制。
产权登记之不能，是否必然等同于权属之不存？此问题触及物权法定的核心原则与产权登记制度的实践边界。房管部门常基于技术性与规范性考量，对地面停车位因缺乏必要的物理围护结构及顶盖覆盖不予登记。若单纯以登记障碍作为否认权属的依据，不仅忽略了物权变动的多元原因及事实状态，更可能会引起实践中的“责任推诿”现象，即各部门间因权属不明而相互推脱，形成“踢皮球”的治理困境。进一步而言，即便地面停车位在现行登记体系下难以直接确权至开发商名下，其使用权作为物权的一种表现形式，仍应受到法律的认可与保护。
针对符合前述实质要件但还没完成登记程序的“专有部分”，若相关主体已基于与建筑设计企业之间的合法商品房买卖交易，实现对该专有部分的实际占有，即便还没完成物权登记手续，亦应依法认定其具备“业主”身份。（注：在某贸易信托有限公司与黄某某申请执行人执行异议之诉中，北京法院认为，“买受人在案涉车位被法院查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有车位、按照买卖合同的约定向出卖人支付购买款，且非因自身原因未办理过户登记。出卖人某房地产公司出卖车位，在取得购买款后未用于向某信托公司偿还债务以消灭相应债务与抵押权，而某信托公司比买受人更容易采取一定的措施避免某房地产公司出售车位或擅自支配购买款。某信托公司作为抵押权人，为车位出售创造条件，导致买受人依约支出购买款，某信托公司又未采取比较有效措施控制购买款，导致相应债务未获清偿。在此情况下，比较车位买受人与申请执行人之间的权益，车位买受人黄某某的物权期待利益足以排除某信托公司基于抵押权申请的强制执行。”）
对于“专有部分”的界定，应采取实质重于形式之原则，既要考量登记状况，亦需兼顾实质要件。笔者希望随着登记制度的持续优化与完善，所有专有部分及其构成单元终将全面纳入登记范畴，进而为权利人提供更坚实的法律保障与更加有序的交易环境。
司法实践领域内，针对未取得产权证书的地面车位，其收益权的具体确认问题，尚存法律争议与不同司法见解。（注：在深圳市投资控股有限公司、深圳市深投物业发展有限公司与深圳市建设（集团）有限公司、深圳市建设家园物业服务有限公司车库纠纷中，深圳中院认为“虽然《资产移交协议》约定车位的收益归深圳投资公司享有，但涉案地下车位没有办理独立的房地产权证书，不宜对其所有权作出认定，故单独确认收益权没有法律依据”。但在深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届业主委员会建筑物区分所有权纠纷中，深圳中院却认为“因未能办理产权登记，心海湾公司并未能取得停车位的登记所有权，有关转让、处分等权利受限，但并不能就此排除其收益的权利”。）作者觉得，所有权归属之未明，并不构成对收益权确认的当然障碍。以人防车位为例，尽管其所有权权属尚存争议，但关于收益权的归属，业已形成“谁投资，谁享有”的普遍共识。同理，对于规划内地面车位，若因特定原因未能完成产权登记手续，其收益权之归属，依据“谁投资，谁享有”的原则，仍应归属于原始投资者，即开发商所有。
在我国房地产市场的现行格局下，开发商普遍将车位视为独立交易客体进行市场流通。然而，车位若未经法定登记程序，即便其物理形态上具备独立划分条件并满足专有所有权之实质要求，其权属界定及交易安全性仍面临严峻的法律挑战。鉴于不动产物权变动严格遵循登记生效之根本原则，车位的未登记状态不仅构成所有权确立之障碍，亦削弱了交易行为的法律保障力度，导致相关权益一直处在不稳定状态。
车位作为不动产范畴内的重要组成部分，且车位具有区别于房屋等传统不动产的登记要求，应当被无遗漏地纳入统一的登记管理体系之中。然而，当前不动产登记制度在车位领域的实施状况尚不尽如人意，主要体现为登记机构设置分散、登记标准不一、信息平台整合度低等问题，严重制约了登记制度在保护私权方面的应有功能。尽管登记行为蕴含行政管理色彩，但其核心价值在于服务并强化私权保护，而非单纯履行行政管理职能。因此，构建一套统一、高效、系统的车位登记制度，已成为当前亟待解决的重要课题。
为彻底改变车位登记缺失的现状，切实保障车位所有权人的合法权益，维护市场交易秩序，我国应加速推进车位登记规则的制定与完善工作，实现登记机构、登记簿册、登记依据及信息平台的全面整合与统一。在此基础上，构建一套科学、合理、高效的车位登记制度体系，明确车位登记的具体规则与程序，从而更精准地反映车位的独特属性与权益需求，为车位交易提供坚实可靠的法律保障，有很大成效避免登记与法律适用之间的“踢皮球”现象，确保物权制度的顺畅运行与司法公正的实现。
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